Compromesso o preliminare di vendita

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Il compromesso (o preliminare di vendita), è un contratto preliminare con cui il compratore e il venditore si promettono di stipulare il contratto definitivo di compravendita di un immobile (cioè il rogito).

E’ uno strumento indispensabile per la richiesta del mutuo che sarà poi utilizzato per l’acquisto dell’immobile in questione.

Non ci sono vincoli nella redazione del testo del compromesso, e al momento del rogito, il notaio, avrà il dovere di trascrivere tutte le clausole del compromesso nell’atto di vendita, così some i contraenti le hanno stipulate. Il notaio può tralasciare solo le clausole in contraddizione con la legge.

Considerando il fatto che il compromesso verrà trascritto così com’è stato firmato, è bene prestare particolare attenzione alle clausole che devono essere inserite e quelle che non devono essere presenti:

• il venditore: poniamo attenzione a chi è l’intestatario dell’immobile:

non necessariamente al momento della stipula del compromesso chi lo firma è proprietario dell’immobile, ma è necessario che lo sia al momento del rogito, è bene accertarsi della concreta possibilità che lo diventi

se l’immobile è intestato ad una coppia di coniugi in comunione dei beni, il compromesso deve essere firmato da entrambe, o uno dei due deve essere nominato procuratore speciale dell’altro, tramite atto notarile

• il compratore: non necessariamente sarà colui che stipula il compromesso, ma si può adottare la clausola: “promette di acquistare per se o per persona da designare al rogito”, con la quale l’immobile potrà essere intestato ad altra persona al momento del rogito, mantenendo le condizioni del compromesso
• il prezzo di vendita
• tempi e modalità di pagamento

attenzione all’istituto di credito a cui ci si rivolge per la richiesta del mutuo, e che i tempi di questo per l’eroga del mutuo non superino il limite massimo imposto nel compromesso

anche nella stipula del compromesso facciamo attenzione a non indicare dei tempi troppo brevi, non sufficienti a svolgere le pratiche per il mutuo

• la data dell’atto di compravendita ufficiale (il rogito), o il termine massimo entro cui verrà stipulato l’atto
• indicazione precisa riguardo ipoteche (dichiariamo espressamente se esistono e quale entità hanno nel compromesso)

l’immobile oggetto della vendita potrebbe essere già gravato da ipoteca, in questo caso, l’ acquirente deve essere informato del capitale residuo del mutuo e delle condizioni contrattuali del prestito, e dovrà decidere se

far estinguere il mutuo al venditore prima del rogito e cancellare l’ipoteca

accollarsi “in conto prezzo” il residuo del mutuo, avendo una riduzione sul costo dell’immobile (in questo modo verranno evitati i costi dell’estinzione, ma è bene verificare l’avvenuto pagamento delle rate precedenti il rogito)

• la clausola in cui viene indicato che l’immobile è venduto libero da privilegi, servitù, trascrizioni, vincoli, oneri o pesi.
• la regolarità della casa rispetto alla normativa urbanistico-edilizia (o l’eventuale condono edilizio)
• la descrizione precisa dell’immobile, con specifica indicazione delle stanze e di eventuali pertinenze (cantine, solai, box), e se l’immobile è venduto con installati impianti è bene che siano menzionati esplicitamente
• l’indicazione dei confini con le altre proprietà, è bene che il venditore presenti in catasto una planimetria aggiornata a firma di un tecnico iscritto all’albo e del venditore stesso, soprattutto se ci sono delle differenze tra l’iscrizione al catasto e ciò che viene fatto oggetto del compromesso
• l’importo del versamento a titolo di

caparra confirmatoria, cioè un anticipo sul prezzo di vendita che verrà trattenuto dal venditore in caso di inadempimento del compratore, o verrà restituito doppio al compratore in caso di inadempimento del venditore

o di caparra penitenziale, che è simile a quella confirmatoria, ma al contrario di questa, blocca la possibilità di chiedere che il contratto venga eseguito e ottenere dalla magistratura una sentenza che abbia gli stessi effetti del contratto

• o l’esistenza di una clausola penitenziale, cioè di una clausola che permette ad ambedue le parti di recedere dal contratto in qualsiasi momento precedente il rogito, pagando una determinata somma. Questa clausola non può essere posta se è già presente il pagamento di una caparra. Con la caparra la somma viene pagata al momento della firma del compromesso e viene valutata come un anticipo sul pagamento dell’immobile, con la clausola penitenziale, la somma verrà versata silo nel caso in cui si voglia recedere.
• la clausola di garanzia dall’evizione, con la quale il venditore garantisce il compratore da eventuali azioni atte a rivendicare la proprietà dell’immobile oggetto del compromesso (evizione), garantendo in tale ipotesi la restituzione del prezzo e delle spese affrontate, nonché nel risarcimento del danno.

L’atto di vendita sarà un atto pubblico, dal 1997 è possibile iscrivere nei registri immobiliari anche il compromesso, così che gli effetti dell’ acquisto risaliranno alla data della prima trascrizione e qualsiasi incidente occorso al venditore durante il periodo che intercorre tra la trascrizione del compromesso e il rogito, diverrà opponibile dal compratore.

Oggigiorno sono ancora pochi coloro che registrano il preliminare di vendita, perchè comporta comunque delle spese, ma sarebbe bene utilizzare tale accorgimento.