Sostituzione del mutuo
Con la sostituzione del mutuo, si estingue il mutuo in corso per accenderne uno nuovo.
Nel corso della vita di un mutuo, possono variare le condizioni di mercato e per il mutuatario può divenire conveniente apportare dei cambiamenti al proprio contratto, attuando:
- una sostituzione;
- una surroga;
- una rinegoziazione.
Con la sostituzione si accende un mutuo completamente nuovo, con la stessa banca o con un’altra, e comunque a condizioni più vantaggiose. Si tratta di un nuovo contratto, quindi tutte le condizioni sono nuovamente trattabili.
Può essere variato il tasso, il tipo di tasso, la durata del mutuo … l’importo mutuato, chiedendo una somma aggiuntiva, rispetto al debito da estinguere, qualora il valore dell’immobile posto in garanzia abbia aumentato nel tempo il suo valore.
Il mutuatario può prendere accordi con una nuova banca per accendere un nuovo mutuo con il quale estinguere quello originario e la banca originaria non può opporsi a tale decisione.
Nella rinegoziazione invece, una delle parti proponeva una variazione del contratto all’altra parte, che era libera di accettare o meno.
La sostituzione prevede una nuova procedura di mutuo, con una nuova fase istruttoria, una nuova perizia dell’immobile e l’intervento di un notaio. Ciò comporta quindi dei costi:
- penale di estinzione anticipata (qualora prevista)
- costi bancari relativi alla nuova stipula
- imposta sostitutiva
- spese notarili per la redazione del nuovo atto
Rispetto ad una rinegoziazione o ad una surroga i costi per il passaggio possono essere più elevati:
per esempio la sostituzione del mutuo implica la cancellazione della vecchia ipoteca e l’iscrizione di una nuova, con relativi costi, mentre la surroga viene condotta con un unico atto (di surrogazione appunto), e con risparmio sui costi notarili e di imposta, secondo la legge finanziaria 2008, infatti, viene stabilito che con la surrogazione deve essere garantita al cliente “l’ esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura”.
La banca subentrante provvederà ad estinguere il vecchio debito residuo, diventando lei il nuovo creditore, cui il debitore dovrà rimborsare il prestito.
Cambiano le condizioni del mutuo e cambia la banca creditrice, non esiste però in caso di surroga, la possibilità per il mutuatario, di accedere ad un finanziamento aggiuntivo e disporre di ulteriore liquidità, approfittando di un valore più elevato dell’immobile, per il quale non viene variata l’iscrizione ipotecaria, solo in questa verrà apposta una nota.
Pur comportando una stipula completamente nuova, la sostituzione del mutuo prevede la possibilità di mantenere la detraibilità degli interessi relativa al mutuo originario, a patto che siano rispettate le seguenti condizioni:
- i debitori restano gli stessi;
- i beni concessi in garanzia restino gli stessi;
- l’importo del nuovo mutuo ammonti ad un importo uguale o inferiore rispetto al debito residuo del prestito estinto, maggiorato delle spese di chiusura del vecchio e di apertura del nuovo.
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